Cadastru

Formarea bunurilor Imobile

Noţiuni generale
Formarea bunurilor imobile reprezintă un complex de lucrări executate în vederea apariţiei unui nou bun imobil, ca obiect de drept independent în orice scop, care nu contravine legislaţiei, inclusiv în scopul transmiterii terenurilor în proprietate sau folosinţă, efectuării tranzacţiilor cu bunuri imobile, dezvoltării terenului (construirea unor construcţii şi altor lucrări), împărţirii bunului imobil proprietate comună, schimbului de terenuri, separării sau comasării bunurilor imobile, vânzării la licitaţie a unei porţiuni de teren şi/sau unei părţi de construcţie, etc.

Conform legislaţiei în vigoare, formarea bunului imobil se iniţiază de proprietarul acestuia (bunului imobil), inclusiv statul sau unitatea administrativ-teritorială, prin intermediul autorităţii împuternicite cu administrarea bunului, titularii de drepturi reale şi de alte drepturi patrimoniale cu acordul proprietarului, instanţa de judecată şi organele fiscale, în cazurile prevăzute de legislaţia în vigoare.

Lucrările ce ţin de formarea bunurilor imobile se execută de oficiile cadastrale teritoriale ori de întreprinderi de stat sau private, care dispun de ingineri cadastrali certificaţi.

Procedura generală de formare a bunurilor imobile

Formarea bunurilor imobile are loc în următoarea consivitate şi conţine următoarele acţiuni:

• a) depunerea cererii de formare a bunului imobil;
• b) efectuarea studiului privind posibilitatea formării bunului imobil;
• c) elaborarea proiectului de formare a bunului imobil,
• d) întocmirea planului cadastral;
• e) emiterea deciziei de formare a bunului imobil;
• f) înregistrarea bunurilor imobile nou formate;
• j) evaluarea bunurilor imobile nou formate.

Căile de formare a bunurilor imobile
Conform Legii Republicii Moldova cu privire la formarea bunurilor imobile (art.9) bunurile imobile se pot forma prin separare, divizare, comasare, combinare.

Separarea bunului imobil
Formarea prin separare este o modalitate de formare a unui bun imobil independent prin desprinderea unei părţi din bunul imobil înregistrat. Ca rezultat al formării bunurilor imobile prin separare în schimbul unui bun se vor forma două sau mai multe bunuri imobile independente ale aceluiaşi titular.

Prin separare se pot forma bunuri atît din bunul imobil proprietate a unei persoane fizice sau juridice, cît şi din bunul imobil proprietate comună. În acest din urmă caz, după separare, bunurile imobile formate vor rămîne în proprietate comună, respectîndu-se aceleaşi cote de proprietate.

Înregistrarea bunului imobil format prin separare şi a drepturilor asupra lui se face în temeiul actului ce confirmă drepturile asupra bunului imobil iniţial, al deciziei de formare a bunului imobil şi al planului cadastral sau geometric al bunului imobil.

Divizarea bunului imobil
Formarea prin divizare este o modalitate de formare a unor bunuri independente prin împărţirea, la cererea coproprietarilor, a bunului imobil proprietate comună înregistrat şi încetarea proprietăţii comune.

În caz de divizare a bunului imobil proprietate comună, coproprietarii, înainte de a încheia contractul de împărţire, vor asigura elaborarea documentaţiei de formare a bunurilor imobile.

Divizarea bunului imobil se face, de regulă, proporţional cotelor-părţi deţinute de fiecare coproprietar. La solicitarea coproprietarilor această proporţie poate fi încălcată.

Tot procedura de divizare se va aplica şi în cazul în care împărţirea bunului imobil proprietate comună pe cote-părţi nu duce la desfiinţarea totală a proprietăţii comune pe cote-părţi.

Înregistrarea bunurilor imobile formate prin divizare şi a drepturilor de proprietate asupra lor se efectuează în temeiul Contractului de împărţire a proprietăţii comune, la care se anexează planul cadastral sau geometric al bunurilor imobile formate.

Comasarea bunurilor imobile
Comasarea este o modalitate de formare a unui bun imobil prin unirea a două sau mai multor bunuri imobile înregistrate avînd hotare comune, inclusiv hotare ce trec pe peretele comun, aparţinînd unuia şi aceluiaşi proprietar sau aflîndu-se în proprietatea comună a aceloraşi persoane, la cererea lor.

Pot fi comasate atît bunuri imobile proprietate individuală, cît şi bunuri imobile proprietate comună. În cazurile bunurilor imobile proprietate comună pot fi comasate doar bunurile imobile proprietate comună în devălmăşie sau numai bunurile imobile proprietate pe cote-părţi. În cazul comasării bunurilor imobile proprietate comună în diviziune, cotele-părţi în bunul comasat se calculează de executantul lucrărilor cadastrale în cooperare cu coproprietarii, ţinându-se cont de cotele deţinute de coproprietari în bunurile imobile iniţiale. Cotele-părţi în bunul imobil format prin comasare se indică în decizia de formare.

Înregistrarea bunului imobil format prin comasare şi a drepturilor asupra lui se face în temeiul temeiul actelor ce confirmă drepturile asupra bunurilor imobile iniţiale, deciziei de formare a bunului imobil şi planului cadastral sau geometric al bunului imobil format.

Combinarea bunurilor imobile
Combinarea este o modalitate de formare a unui bun imobil prin separarea unei părţi din bunul imobil înregistrat, fără a se forma un bun imobil independent, şi alipirea ei la un bun imobil adiacent.

Noua modalitate de formare oferă posibilitatea de a resistematiza două proprietăţi adiacente ale aceluiaşi proprietar, sau de a înstrăina o parte a unui bun imobil prin unirea acestei părţi la bunul imobil adiacent.

În actul juridic de înstrăinare a unei părţi (contractului de înstrăinare cu combinarea bunurilor imobile) obiect al vânzării nu va figura bunul imobil cu numărul cadastral, ci o suprafaţă anumită a bunului imobil, în conformitate cu planul anexat la contract.

Modalitatea de formare a bunului imobil prin combinare poate fi aplicată numai pentru bunurile adiacente cu aceiaşi destinaţie.

Modificările bunurilor imobile efectuate în legătură cu combinarea se consemnează în Registrul bunurilor mobile:

a) în cazul în care bunurile aparţin aceluiaşi proprietar - în temeiul actelor ce confirmă drepturile asupra bunurilor imobile iniţiale, al deciziei de combinare, al planurilor bunurilor iniţiale şi al planurilor bunurilor imobile formate;

b) în cazul în care bunurile imobile aparţin diferiţilor proprietari - în temeiul contractului de înstrăinare şi de combinare a bunurilor, al planurilor bunurilor imobile formate.

Trasarea lotului în natură
Stabilirea hotarelor lotului în natură conform coordonatelor punctelor de cotitură înregistrate la OCT, folosind GPS-ul sau TS.